100 2025 24, Verwaltungsgericht

Erwägungen (21 Absätze)

E. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Re- kursverfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson- ders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 151 StG i.V.m. Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

E. 1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

E. 2 Im Streit liegt die Frage, ob der mit dem Verkauf des Grundstücks Nr. 1___ erzielte Gewinn der Grundstückgewinnsteuer unterliegt oder ob er mit der periodischen Gewinnsteuer zu erfassen ist.

E. 2.1 Im Kanton Bern unterliegen gemäss Art. 128 Abs. 1 StG Gewinne aus der Veräusserung eines Grundstücks der Grundstückgewinnsteuer. Da- bei unterscheidet das StG grundsätzlich nicht zwischen Grundstücken im Geschäfts- und solchen im Privatvermögen. Der Kanton Bern hat damit von der in Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) vorgesehenen Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Grundstück- gewinnsteuer auch auf Kapitalgewinnen aus der Veräusserung von Grund- stücken des Geschäftsvermögens zu erheben und hat diese Einkünfte im Gegenzug von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausgenommen (sog. monistisches System). Der bernische Gesetzgeber hat das monistische System jedoch insofern gelockert, als Gewinne aus Grundstückshandel nach

E. 2.2 Der im vorliegenden Zusammenhang interessierende Art. 85 Abs. 4 StG bestimmt, dass Gewinne und buchmässige Aufwertungen auf Grund- stücken, mit denen eine juristische Person handelt, vollumfänglich zum steuerbaren Reingewinn gehören, sofern diese an den betreffenden Grund- stücken wertvermehrende Arbeiten im Ausmass von mindestens 25 % des Erwerbspreises ausgeführt hat. Mit dem Wechsel zur (periodischen) Ge- winnsteuer entgehen diese Grundstückgewinne insbesondere der zusätzli- chen Belastung durch einen allfälligen Spekulationszuschlag (vgl. Art. 147 StG). Die Sonderbehandlung der gewerbsmässigen Liegenschaftshändlerin- nen und -händler wird damit begründet, dass für diese nicht das Abschöpfen eines «unverdienten», d.h. infolge Zeitablaufs und äusserer Umstände ein- getretenen Mehrwerts im Vordergrund steht (vgl. BVR 2015 S. 282 E. 2.2). Der Erwerb und Verkauf von Grundstücken ist für gewerbsmässige Liegen- schaftshändlerinnen und -händler vielmehr Mittel zum Zweck der Arbeitsbe- schaffung, d.h. der Erzielung eines Erwerbseinkommens bzw. betrieblichen Erfolgs. Wie die Gewinne aus anderen gewerblichen Tätigkeiten sollen auch so erzielte Gewinne der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterstellt werden (vgl. BVR 2008 S. 490 E. 3.2; zum Ganzen auch VGE 2017/292 vom 18.7.2019 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen).

E. 2.3 Die Veranlagungsbehörde stellt zusammen mit der steuerpflichtigen Person die für eine vollständige und richtige Besteuerung massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse fest (sog. gemischte Veranla- gung; Art. 166 Abs. 2 StG). Sie ist verpflichtet (und berechtigt), den rechts- erheblichen Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären; dazu hat sie insbe- sondere die Steuererklärung zu prüfen und die erforderlichen Untersuchun- gen vorzunehmen, um den materiell wahren Sachverhalt zu erforschen (vgl. Art. 166 Abs. 3 StG). Die steuerpflichtige Person hat ihrerseits alles zu tun, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen (Art. 167 Abs. 1 StG). Zur Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer stellt die Steuer- verwaltung der steuerpflichtigen Person die Steuererklärung zu, wenn sie

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 5 Kenntnis von einem mutmasslichen Grundstückgewinn erhält (Art. 177 Abs. 1 StG). Die steuerpflichtige Person hat das Formular für die Steuerer- klärung wahrheitsgemäss und vollständig auszufüllen und innert Frist einzu- reichen (Art. 177 Abs. 2 StG). Sie trägt die Verantwortung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Steuererklärung (vgl. auch Art. 42 StHG). Eine voll- ständige und wahrheitsgemäss ausgefüllte Steuererklärung umfasst alle Tat- sachen, welche für den Bestand und Umfang der Steuerpflicht wesentlich und damit für eine gesetzeskonforme Veranlagung rechtserheblich sind (VGE 2016/297 vom 21.3.2017 E. 2.1; Hannes Teuscher, in Leuch/Kästli/ Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, Band 2, 2011, Art. 217 N. 9). Die Steuererklärung muss auch dann (vollständig und wahrheitsgetreu ausgefüllt) eingereicht werden, wenn die steuerpflichtige Person davon ausgeht, dass die Veräusserung keinen Gewinn abwerfen wird, die Voraussetzungen für einen Steueraufschub erfüllt sind (vgl. Art. 131 ff. StG) oder der erzielte Gewinn aufgrund von Art. 129 Abs. 1 Bst. a StG ausnahmsweise der Gewinnsteuer unterliegt (VGE 2021/34 vom 25.5.2021 E. 4.3; Markus Langenegger, in: Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar, 2011, Band II, Art. 177 N. 3; Merkblatt A der Steuerverwaltung, Gewerbsmässiger Handel mit Grundstücken, in der ab 2012 bzw. ab 2021 [inhaltlich unverändert] geltenden Fassung, Ziff. 5, ein- sehbar auf:, Rubriken: «Publikationen/Merkblätter/ Grundstückgewinnsteuer»).

E. 3 Die Verfahrensbeteiligten sind sich hauptsächlich darüber uneinig, ob die Beschwerdeführerin am Grundstück Nr. 1___ im Sinn von Art. 85 Abs. 4 StG wertvermehrende Arbeiten im Ausmass von mindestens 25 % des Erwerbs- preises ausgeführt hat. – Der Streitigkeit liegt folgende Chronologie zu- grunde:

E. 3.1 Die Beschwerdeführerin nahm das Grundstück im Geschäftsjahr 2012/2013 mit einem – dem Kaufpreis entsprechenden – Wert von Fr. 129'000.-- als Aktivum in die Bilanz auf (Konto «3___ Liegenschaft …»). In den Geschäftsperioden von 2012/2013 bis 2014/2015 liess sie

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 6 Sanierungsarbeiten ausführen. In diesem Zusammenhang verbuchte sie aufwanderhöhend bzw. gewinnmindernd (im Konto «2___ Lieg.aufw. B.________ …») Sanierungskosten von insgesamt Fr. 240'892.30. In der Geschäftsperiode 2015/2016 verbuchte die Beschwerdeführerin aufwand- mindernd einen «Förderbeitrag Gebäudeprogramm» von Fr. 3'290.--. Der er- folgswirksam verbuchte Sanierungsaufwand belief sich für die gesamte Hal- tedauer somit unstreitig auf Fr. 237'602.30 (Beilage 4 zum Rekurs vom 19.6.2023, in Vorakten StRK [act. 3A] pag. 22 ff.). Ebenfalls in Zusammen- hang mit der Gebäudesanierung aktivierte die Beschwerdeführerin auf dem Grundstück, kurz nach dessen Erwerb, weiteren Sanierungsaufwand sowie Erwerbsauslagen in der Höhe von Fr. 30'000.-- bzw. Fr. 3'283.--; diese er- folgsneutralen, jedoch kapitalerhöhenden Buchungen machten insgesamt Fr. 33'283.-- aus (vgl. Kontoblätter des Aktivkontos 3___ «3___ Liegenschaft …», in Vorakten StV [act. 3B] pag. 13 f.; Schreiben Konkursamt Emmental- Oberaargau vom 16.1.2013 mit Beilage, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 119 f.; Rekurs vom 19.6.2023 S. 7 sowie Beilage 5 zum Rekurs, in Vor- akten StRK [act. 3B] pag. 8, 33-35). Im Rahmen der Gewinnsteuerveranla- gungen der Jahre 2012 bis 2015 deklarierte die Beschwerdeführerin die Sa- nierungskosten entsprechend ihren Jahresrechnungen, gab mithin an, im Betrag von Fr. 237'602.-- seien vom Gewinn abziehbare Kosten für Liegen- schaftsunterhalt angefallen, während sich der wertvermehrende Anteil der Arbeiten auf Fr. 33'283.-- belaufe (angefochtener Entscheid E. 7.2). Es ist unbestritten, dass die Steuerverwaltung die Beschwerdeführerin seinerzeit bei der Gewinnsteuer gemäss diesen Angaben in den Steuererklärungen veranlagte.

E. 3.2 In der «Steuererklärung Grundstückgewinn» (unterzeichnet am 28.6.2022) machte die Beschwerdeführerin einerseits geltend, die Veräus- serung des Grundstücks Nr. 1___ sei aufgrund von Art. 129 Abs. 1 Bst. a StG bzw. wegen gewerbsmässigen Grundstückshandels «von der Grund- stückgewinnsteuer ausgenommen». Andererseits deklarierte sie unter den Anlagekosten (Ziff. 2) einen Erwerbspreis von Fr. 129'000.-- (Ziff. 2.1) und ein Total von Fr. 162'283.-- (Ziff. 2.6). Zu den «wertvermehrenden Aufwen- dungen» (Ziff. 2.3) machte sie keine Angaben; eine separate Liste, die zur Aufschlüsselung der wertvermehrenden Aufwendungen hätte eingereicht werden sollen, findet sich in den Beilagen zur Steuererklärung nicht, wohl

E. 3.3 In der Veranlagungsverfügung vom 9. März 2023 akzeptierte die Steuerverwaltung die von der Beschwerdeführerin aktivierten Erwerbs- auslagen nur im Betrag von Fr. 177.-- als Anlagekosten; die restlichen Fr. 3'106.-- schied sie aus mit der Begründung, es handle sich nicht um wert- vermehrende Arbeiten. Da diese infolgedessen nicht Fr. 33'283.--, sondern nur Fr. 30'177.-- betrügen, machten sie weniger als 25 % des Erwerbsprei- ses aus (nämlich 23,39 %). Die Voraussetzungen von Art. 85 Abs. 4 StG seien damit nicht erfüllt und der erzielte Grundstückgewinn mit der Grund- stückgewinnsteuer zu erfassen (Vorakten StV [act. 3B] pag. 1 ff.). Da die Be- schwerdeführerin die verlangten Unterlagen (vgl. E. 3.2 hiervor) auch im Ein- spracheverfahren nicht nachreichte, bestätigte die Steuerverwaltung ihre Veranlagungsverfügung mit Entscheid vom 19. Mai 2023 (Vorakten StV [act. 3B] pag. 121 ff.; vorne Bst. A).

E. 3.4 Die StRK hat den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung ge- schützt mit der Begründung, die Erwerbsauslagen von Fr. 3'106.-- stellten keine wertvermehrende Arbeiten dar, sodass die Beschwerdeführerin unter diesem Titel nur eine Investition im Umfang von Fr. 30'177.-- aktiviert habe. Die übrigen Aufwendungen habe sie demgegenüber gewinnmindernd (als Unterhalt) verbucht. Insoweit habe sie steuerlich bereits von einem Abzug profitiert. Sie könne dieselben Kosten nicht auch noch vom Grundstückge- winn abziehen. Gewiss dürfe die steuerpflichtige Person innerhalb der Schranken des Rechnungslegungsrechts entscheiden, ob sie einen Vermö- genswert aktivieren wolle oder nicht; sie müsse sich jedoch auf dem einmal getroffenen Entscheid behaften lassen. Verzichte sie darauf, Aufwendungen zu aktivieren, obschon diese wertvermehrend seien, so habe sie zu akzep-

E. 3.5 Dagegen wendet die Beschwerdeführerin ein, der Aufwand für wert- vermehrende Arbeiten sei wesentlich grösser und belaufe sich auf «mindes- tens Fr. 124'388.--» (Beschwerde Rz. 1.8, 2.30). Bei der Anwendung von Art. 85 Abs. 4 StG sei gerade nicht auf das Massgeblichkeits- bzw. Buch- wertprinzip, sondern auf die gesetzlich vorgesehene Unterscheidung zwi- schen wertvermehrenden und werterhaltenden Arbeiten abzustellen (Beschwerde Rz. 2.16). Gälte die handelsrechtlich getroffene Beurteilung für den aktivierungsfähigen Anteil der Umbauarbeiten immer auch für die steu- erliche Beurteilung, könnte sich eine Liegenschaftshändlerin durch Aktivie- rung von Unterhaltskosten gestützt auf Art. 85 Abs. 4 StG ohne weiteres der Grundstückgewinnsteuer entziehen. Dies könne jedoch nicht im Sinn des Gesetzgebers sein (Beschwerde Rz. 2.18). Somit sei nicht primär die Art der Verbuchung massgebend, sondern die tatsächliche steuerliche Würdigung der Liegenschaftskosten als «ausgeführte wertvermehrende Arbeiten» (Beschwerde Rz. 2.20). Würden diese Arbeiten bei der Ermittlung der 25%- Schwelle berücksichtigt, entstünde weder eine nachträgliche Umqualifikation der verbuchten Unterhaltskosten noch eine «doppelte Konsumation» (Beschwerde Rz. 2.23). Zu einer solchen könne es im monistischen System ohnehin nie kommen: Mit der Verbuchung von wertvermehrenden Investitio- nen als Aufwand würden diese vielmehr sofort abgeschrieben. Ohne Korrek- tur in der Steuerbilanz wären die Sofortabschreibungen spätestens bei der Veräusserung des Grundstücks nachträglich als wiedereingebrachte Ab- schreibungen zu besteuern (Beschwerde Rz. 2.26). Stelle die StRK bei der Beurteilung der wertvermehrenden Arbeiten ausschliesslich auf die tatsäch- lich aktivierten Kosten ab (Massgeblichkeitsprinzip), müsse dies konsequen-

E. 4 Die Einwände der Beschwerdeführerin sind aus folgenden Gründen nicht stichhaltig:

E. 4.1 Das (hier wohl massgebende) alte Rechnungslegungsrecht kannte zwar noch kein Aktivierungsgebot, aus welchem sich für wertvermehrende Investitionen eine eigentliche Aktivierungspflicht hätte ableiten lassen. Eine solche ist erst mit dem geltenden Art. 959 Abs. 2 des Schweizerischen Obli- gationenrechts (OR; SR 220; in Kraft seit 1.1.2013; gemäss Art. 2 der Über- gangsbestimmungen der Änderung vom 23.12.2011 erstmals anzuwenden für das Geschäftsjahr, welches zwei Jahre nach Inkrafttreten der Gesetzes- änderung begann) eingeführt worden. Sie betrifft im Übrigen nur die Erst- bewertung von Aktiven, beinhaltet mithin keine Aufwertungspflicht für Folge- bewertungen (vgl. zum Ganzen: Oesterhelt/Mühlemann/Bertschinger, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, DBG, 4. Aufl. 2022, Art. 57 N. 39, 64 ff.). Hier dürfte mithin den handelsrecht- lichen Vorgaben genügt haben, das Grundstück Nr. 1___ im November 2012 zum Anschaffungswert in die Bilanz einzubuchen, die späteren Kosten für wertvermehrende Arbeiten nur im Umfang von etwa einem Fünftel zu akti- vieren und in der Höhe der restlichen wertvermehrenden Sanierungsaufwen- dungen (mittels einer Sofortabschreibung) stille Willkürreserven zu bilden (Näheres zu den Willkürreserven nach altem Rechnungslegungsrecht in Peter Böckli, Schweizerisches Aktienrecht, 5. Aufl. 2022, N. 937 ff.). Insoweit ist mit der StRK davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin bei der Rechnungslegung in den hier interessierenden Geschäftsperioden 2012/2013 bis 2015/2015 über eine gewisse Wahlfreiheit verfügte und ihr Vorgehen damals handelsrechtskonform war (vgl. angefochtener Entscheid E. 7.2).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 10

E. 4.2 In steuerlicher Hinsicht ergibt sich aus dem Zusammenhang zwi-

schen der Gewinnsteuer und der Grundstückgewinnsteuer jedoch, dass Un-

terhaltskosten zwingend bei ersterer und nicht bei der Grundstückgewinn-

steuer zu berücksichtigen sind. Demgegenüber sind wertvermehrende Auf-

wendungen ausschliesslich bei der Grundstückgewinnsteuer, nicht aber bei

der Gewinnsteuer abziehbar. Dieses System ist gesetzlich vorgeschrieben,

sodass der steuerpflichtigen Person kein Wahlrecht zusteht, ob sie Auslagen

beim Geschäftsgewinn (bzw. Einkommen) oder beim Vermögensgewinn in

Abzug bringen will; eine Anrechnung derselben Kosten bei beiden Steuerar-

ten ist ausgeschlossen (BVR 2005 S. 489 E. 4.4; VGE 2015/221 vom

15.2.2017 E. 4.2, 2010/310 vom 29.6.2011 E. 5.2; Markus Langenegger,

a.a.O., Art. 142 N. 128). In Anbetracht der grossen Anzahl der jeweils zu

treffenden Veranlagungen darf sich die Steuerverwaltung insoweit auf die

Angaben der steuerpflichtigen Person verlassen, da die steuerpflichtige

Person alles tun muss, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu

ermöglichen (Art. 167 Abs. 1 StG), wobei sie insbesondere die Steuererklä-

rung und Einlageblätter wahrheitsgemäss und vollständig auszufüllen und

samt den vorgeschriebenen Beilagen (fristgerecht) einzureichen hat (vgl.

Art. 170 Abs. 2 StG; vorne E. 2.3; spezifisch zur Mitwirkungspflicht bei der

Veranlagung der Gewinnsteuer BVR 2026 S. 264 sowie StE 2026

B 72.13.22 Nr. 73 E. 5.2; VGE 2024/213/214 vom 17.6.2026 E. 2.4).

Deklarierte die steuerpflichtige Person bei der Einkommens- oder

Gewinnsteuer Auslagen für Gebäudesanierungen als Unterhaltskosten,

widerspricht es dem Gebot des Handelns nach Treu und Glauben (Art. 11

Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 9 Abs. 2 der

Bundesverfassung [BV; SR 101]), wenn sie bei der Grundstückgewinnsteuer

versucht, dieselben Aufwendungen als wertvermehrende Investitionen er-

neut zum Abzug zu bringen (BVR 1999 S. 368 E. 3c; Markus Langenegger,

a.a.O., Art. 142 N. 14; Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Schweizeri-

sches Grundstückgewinnsteuerrecht, 2022, § 10 N. 153; vgl. zum Ganzen

auch BGE 143 II 382 E. 4.1.2).

E. 4.3 Die Beschwerdeführerin hat in der «Steuererklärung Grundstück- gewinn» zwar nicht dieselben wertvermehrenden Aufwendungen nochmals abzuziehen versucht, die sie bereits bei der Gewinnsteuer als Unterhalts- kosten deklariert hatte. Vielmehr hat sie das Formular insoweit leergelassen

E. 4.4 An diesem Ergebnis ändern die weiteren Vorbringen der Beschwer- deführerin nichts:

E. 4.4.1 Entgegen ihrer Auffassung führt nach dem Gesagten nicht etwa die (handelsrechtliche) Verbuchung der Sanierungskosten (als Aufwand) zu einer Besteuerung des Gewinns mit der Grundstückgewinnsteuer, sondern die Deklaration dieser Kosten als werterhaltenden Unterhalt im Rahmen der Gewinnsteuer. Die Beschwerdeführerin kann daher aus dem Massgeblich- keitsprinzip (vgl. Art. 85 Abs. 2 Bst. a StG; BVR 2026 S. 264 sowie StE 2026 B 72.13.22 Nr. 73 E. 2.1; Leuch/Burgunder, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, 2. Aufl. 2014, Art. 85 N. 4 ff.) von vornherein nichts zu ihren Gunsten ableiten, namentlich auch nicht was die aktivierten Erwerbsauslagen angeht. Soweit sie in diesem Zusammenhang weiter behauptet, eine Liegenschaftshändlerin könnte sich mittels Aktivierung von Unterhaltskosten beliebig der Grundstückgewinn-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 12 steuer entziehen, wenn der Auffassung der StRK gefolgt würde (vgl. Beschwerde Rz. 18; vorne E. 3.3), ist ihr Folgendes entgegenzuhalten: Eine Aktivierung von eigentlichen Unterhaltskosten dürfte regelmässig bereits zu einer handelsrechtlich verpönten Überbewertung des betreffenden Aktivums führen (vgl. Art. 960a Abs. 2 OR) und wäre daher steuerlich von vornherein unzulässig (vgl. zu einer handelsrechtlich ausnahmsweise zulässigen Auf- wertung von Grundstücken Madeleine Simonek, Unternehmenssteuerrecht,

2. Aufl. 2025, § 8 N. 188 ff., auch mit Hinweis auf steuerliche Besonderheiten in Kantonen mit monistischen System).

E. 4.4.2 Der Beschwerdeführerin kann auch insoweit nicht gefolgt werden, als sie unter Hinweis auf die Literatur geltend macht, zu der von der StRK festgestellten doppelten Anrechnung könne es im monistischen System von vornherein gar nie kommen. Sie argumentiert, würden wertvermehrende Aufwendungen bei der Gewinnsteuer ganz oder teilweise dem Aufwand belastet und die entsprechenden (verdeckten) Sofortabschreibungen in der Veranlagung nicht aufgerechnet, seien sie spätestens bei der Veräusserung des Grundstücks im Rahmen der wiedereingebrachten Abschreibungen nachträglich zu besteuern. So könnten sie bei der Grundstückgewinnsteuer

– unabhängig von der handelsrechtlichen Verbuchung – gleichwohl als wertvermehrende Aufwendungen angerechnet werden (vgl. Beschwerde Rz. 2.26 und die dort zitierte Lehrmeinung bei Zweifel/Hunziker/Margraf/ Oesterhelt, a.a.O., § 10 N. 153a). Die Beschwerdeführerin behauptet indes nicht und es ist auch nicht ersichtlich, dass die (gemäss ihrer Darstellung) sofort abgeschriebenen wertvermehrenden Aufwendungen steuerlich als solche anerkannt worden wären (vgl. zu diesem Erfordernis Leuch/Burgun- der, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, 2. Aufl. 2014, Art. 85 N. 56 f., mit Hinweis auf Leuch/ Strahm, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar zum Ber- ner Steuergesetz, Band 1, 2. Aufl. 2014, Art. 21 N. 77; Markus Langenegger, a.a.O., Art. 137 N. 4). Eine steuerliche Anerkennung würde im Übrigen ohnehin voraussetzen, dass die Abschreibungen nicht nur handels-, sondern auch steuerrechtlich zulässig sind. Davon wäre hier nicht auszugehen: Zunächst finden sich bei den Akten keine Abschreibungsnachweise getrennt nach Bilanzpositionen, wie sie bei ordnungsgemässer Buchführung bereits in den betreffenden Steuerjahren 2013 und 2014 vorgeschrieben waren

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 13 (Art. 2 Abs. 3 erster Satz der Abschreibungsverordnung vom 5. April 2006 [AbV; BSG 438.312]). Zudem sind Sofortabschreibungen steuerlich nur auf mobilen Sachanlagen (ohne Schifffahrt) gestattet (unter den zusätzlich, restriktiven Bedingungen von Art. 13 AbV), während Abschreibungen auf Immobilien grundsätzlich nur in der Höhe der vorgegebenen Prozentsätze vorgenommen werden dürfen (Art. 4 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 sowie Abs. 5 AbV; vgl. auch die Praxis zu Art. 91 f. StG in Taxinfo, einsehbar unter:, Rubriken «Juristische Personen/Gewinn- und Kapitalsteuern/3.2 Gewinnsteuer [Art. 85 bis 101 StG]/Sofortabschrei- bungen [Art. 91 StG] bzw. Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Lie- genschaften [Art. 92 StG]», in der Fassung vom 3.3.2014 bzw. 19.4.2013). Einer Besteuerung der wertvermehrenden Aufwendungen als wiedereinge- brachte Abschreibungen stünde hier somit ebenfalls entgegen, dass die (angeblichen, handelsrechtlich wohl zulässigen) Sofortabschreibungen steuerrechtlich nicht hätten vorgenommen werden dürfen. Damit bleibt es dabei, dass die Beschwerdeführerin die wertvermehrenden Aufwendungen bereits als Unterhaltskosten bei der Gewinnsteuer abgezogen hat und eine nochmalige Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer (im Rahmen von Art. 129 Abs. 1 Bst. a i.V.m. Art. 85 Abs. 4 StG) ausser Frage steht (vorne E. 4.2 f.). Eine unzulässige doppelte Nichtanrechnung ist bei diesem Ergebnis nicht zu befürchten (vgl. zu dieser Überlegung für den Fall, dass die sofortabgeschriebenen wertvermehrenden Auslagen spätestens bei der Veräusserung als wiedereingebrachte Abschreibungen nachträglich bei der ordentlichen Gewinnsteuer erfasst würden, Zweifel/Hunziker/Margraf/Oes- terhelt, a.a.O., § 14 N. 4).

E. 4.5 Zusammengefasst hätte die Beschwerdeführerin die werterhaltenden und wertvermehrenden Auslagen entsprechend den steuerrechtlichen Vor- gaben bereits bei der Gewinnsteuer korrekt voneinander abgrenzen und – ungeachtet einer (wohl bestehenden) handelsrechtlichen Wahlfreiheit – voll- ständig und wahrheitsgetreu unterteilt in Kosten für den Unterhalt einerseits und solche für die Wertvermehrung andererseits deklarieren müssen. Nachdem sie hiervon abgesehen hat und bei der Gewinnsteuer ihren (ma- teriell unrichtigen) Angaben entsprechend rechtskräftig veranlagt worden ist, läuft ihr Vorbringen, es sei nun bei der Grundstückgewinnsteuer anders vorzugehen und eine (steuer-)gesetzlich korrekte Unterscheidung zwischen

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 14 werterhaltenden und wertvermehrenden Auslagen vorzunehmen (d.h. nach der für die Abgrenzung massgebenden objektiv-technischen Betrachtungs- weise; vgl. dazu BVR 2022 S. 542 E. 2.2), dem Gebot des Handelns nach Treu und Glauben zuwider. Ein solches Verhalten verdient keinen Rechts- schutz. Mit der Vorinstanz ist daher festzuhalten, dass die Beschwerdeführe- rin wertvermehrende Arbeiten im Ausmass von 23,39 % des Erwerbspreises ausgeführt hat, womit die Voraussetzungen von Art. 85 Abs. 4 StG nicht erfüllt sind und der erzielte Vermögensgewinn der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Bei diesem Ergebnis kann mit der Vorinstanz offengelassen wer- den, ob das streitbetroffene Grundstück als Handelsware (im handelsrechtli- chen Sinn) anzusehen ist (vgl. angefochtener Entscheid E. 6). Die Be- schwerde erweist sich so oder anders als unbegründet und ist abzuweisen.

E. 5 Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die unterliegende Beschwerde- führerin kostenpflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

Dispositiv

Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnommen.
Es werden keine Parteikosten gesprochen. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 15
Zu eröffnen: - Beschwerdeführerin - Beschwerdegegnerin - Steuerrekurskommission des Kantons Bern - Eidgenössische Steuerverwaltung Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin: Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom
Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

100.2025.24U HAT/AEN/SRE Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung Urteil vom 3. September 2026 Verwaltungsrichter Bürki, präsidierendes Mitglied Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichter Nyffenegger Gerichtsschreiberin Aellen A.________ AG handelnd durch die statutarischen Organe vertreten durch Rechtsanwalt … und Rechtsanwalt … Beschwerdeführerin gegen Steuerverwaltung des Kantons Bern Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern Beschwerdegegnerin und Steuerrekurskommission des Kantons Bern Nordring 8, 3013 Bern betreffend Grundstückgewinnsteuer 2021 (Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 17. Dezember 2024; 100 23 237)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 2 Prozessgeschichte: A. Am 21. November 2012 ersteigerte die A.________ AG das Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1___ zum Preis von Fr. 129'000.-- und verkaufte es am 21. Juli 2021 für Fr. 470'000.-- weiter. Gegenüber den Steuerbehörden vertrat sie die Auffassung, dass der erzielte Gewinn der periodischen Gewinnsteuer unterliege. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern unterstellte diesen jedoch der Grundstückgewinnsteuer; mit Verfügung vom

9. März 2023 veranlagte sie die A.________ AG auf einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 258'400.-- und setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 89'752.85 fest. Die dagegen erhobene Einsprache wies die Steuerverwaltung ab (Entscheid vom 19.5.2023). B. Am 19. Juni 2023 gelangte die A.________ AG an die Steuerrekurskom- mission des Kantons Bern (StRK). Diese wies den Rekurs mit Entscheid vom

17. Dezember 2024 ab. C. Dagegen hat die A.________ AG am 17. Januar 2025 Verwaltungsge- richtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der Entscheid der StRK vom

17. Dezember 2024 betreffend die Grundstückgewinnsteuer 2021 sei aufzu- heben und der Gewinn aus dem Verkauf des Grundstücks Nr. 1___ sei der ordentlichen Gewinnsteuer zu unterwerfen. Mit Vernehmlassung vom 22. Januar 2025 bzw. Beschwerdeantwort vom

28. Februar 2025 beantragen die StRK und die Steuerverwaltung je die Ab- weisung der Beschwerde.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 3 Erwägungen: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Re- kursverfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson- ders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 151 StG i.V.m. Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 2. Im Streit liegt die Frage, ob der mit dem Verkauf des Grundstücks Nr. 1___ erzielte Gewinn der Grundstückgewinnsteuer unterliegt oder ob er mit der periodischen Gewinnsteuer zu erfassen ist. 2.1 Im Kanton Bern unterliegen gemäss Art. 128 Abs. 1 StG Gewinne aus der Veräusserung eines Grundstücks der Grundstückgewinnsteuer. Da- bei unterscheidet das StG grundsätzlich nicht zwischen Grundstücken im Geschäfts- und solchen im Privatvermögen. Der Kanton Bern hat damit von der in Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) vorgesehenen Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Grundstück- gewinnsteuer auch auf Kapitalgewinnen aus der Veräusserung von Grund- stücken des Geschäftsvermögens zu erheben und hat diese Einkünfte im Gegenzug von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausgenommen (sog. monistisches System). Der bernische Gesetzgeber hat das monistische System jedoch insofern gelockert, als Gewinne aus Grundstückshandel nach

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 4 Art. 21 Abs. 4 bzw. Art. 85 Abs. 4 StG von der Grundstückgewinnsteuer aus- genommen und der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterworfen sind (Art. 129 Abs. 1 Bst. a StG; vgl. BVR 2019 S. 11 E. 4.1, 2015 S. 282 E. 2.1, 2008 S. 490 E. 3.2). 2.2 Der im vorliegenden Zusammenhang interessierende Art. 85 Abs. 4 StG bestimmt, dass Gewinne und buchmässige Aufwertungen auf Grund- stücken, mit denen eine juristische Person handelt, vollumfänglich zum steuerbaren Reingewinn gehören, sofern diese an den betreffenden Grund- stücken wertvermehrende Arbeiten im Ausmass von mindestens 25 % des Erwerbspreises ausgeführt hat. Mit dem Wechsel zur (periodischen) Ge- winnsteuer entgehen diese Grundstückgewinne insbesondere der zusätzli- chen Belastung durch einen allfälligen Spekulationszuschlag (vgl. Art. 147 StG). Die Sonderbehandlung der gewerbsmässigen Liegenschaftshändlerin- nen und -händler wird damit begründet, dass für diese nicht das Abschöpfen eines «unverdienten», d.h. infolge Zeitablaufs und äusserer Umstände ein- getretenen Mehrwerts im Vordergrund steht (vgl. BVR 2015 S. 282 E. 2.2). Der Erwerb und Verkauf von Grundstücken ist für gewerbsmässige Liegen- schaftshändlerinnen und -händler vielmehr Mittel zum Zweck der Arbeitsbe- schaffung, d.h. der Erzielung eines Erwerbseinkommens bzw. betrieblichen Erfolgs. Wie die Gewinne aus anderen gewerblichen Tätigkeiten sollen auch so erzielte Gewinne der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterstellt werden (vgl. BVR 2008 S. 490 E. 3.2; zum Ganzen auch VGE 2017/292 vom 18.7.2019 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen). 2.3 Die Veranlagungsbehörde stellt zusammen mit der steuerpflichtigen Person die für eine vollständige und richtige Besteuerung massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse fest (sog. gemischte Veranla- gung; Art. 166 Abs. 2 StG). Sie ist verpflichtet (und berechtigt), den rechts- erheblichen Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären; dazu hat sie insbe- sondere die Steuererklärung zu prüfen und die erforderlichen Untersuchun- gen vorzunehmen, um den materiell wahren Sachverhalt zu erforschen (vgl. Art. 166 Abs. 3 StG). Die steuerpflichtige Person hat ihrerseits alles zu tun, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen (Art. 167 Abs. 1 StG). Zur Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer stellt die Steuer- verwaltung der steuerpflichtigen Person die Steuererklärung zu, wenn sie

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 7 aber Auszüge aus den Jahresrechnungen (so unter anderem Kopien des Kontos Nr. 2___ «Lieg.aufw. B.________ …», vgl. Vorakten StV [act. 3B] pag. 6 ff., 25 ff.). Obschon die Steuerverwaltung zweimal eine vollständig ausgefüllte Steuererklärung sowie einen (Aktivierungs-)Nachweis für die de- klarierten wertvermehrenden Arbeiten anforderte, reichte die Beschwerde- führerin keine entsprechenden Unterlagen nach (Schreiben StV vom 20.12.2022 und 26.1.2023, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 104, 107 f.; Einga- ben Beschwerdeführerin vom 6.1. und 24.2.2023 mit Beilagen, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 105, 111 ff.). 3.3 In der Veranlagungsverfügung vom 9. März 2023 akzeptierte die Steuerverwaltung die von der Beschwerdeführerin aktivierten Erwerbs- auslagen nur im Betrag von Fr. 177.-- als Anlagekosten; die restlichen Fr. 3'106.-- schied sie aus mit der Begründung, es handle sich nicht um wert- vermehrende Arbeiten. Da diese infolgedessen nicht Fr. 33'283.--, sondern nur Fr. 30'177.-- betrügen, machten sie weniger als 25 % des Erwerbsprei- ses aus (nämlich 23,39 %). Die Voraussetzungen von Art. 85 Abs. 4 StG seien damit nicht erfüllt und der erzielte Grundstückgewinn mit der Grund- stückgewinnsteuer zu erfassen (Vorakten StV [act. 3B] pag. 1 ff.). Da die Be- schwerdeführerin die verlangten Unterlagen (vgl. E. 3.2 hiervor) auch im Ein- spracheverfahren nicht nachreichte, bestätigte die Steuerverwaltung ihre Veranlagungsverfügung mit Entscheid vom 19. Mai 2023 (Vorakten StV [act. 3B] pag. 121 ff.; vorne Bst. A). 3.4 Die StRK hat den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung ge- schützt mit der Begründung, die Erwerbsauslagen von Fr. 3'106.-- stellten keine wertvermehrende Arbeiten dar, sodass die Beschwerdeführerin unter diesem Titel nur eine Investition im Umfang von Fr. 30'177.-- aktiviert habe. Die übrigen Aufwendungen habe sie demgegenüber gewinnmindernd (als Unterhalt) verbucht. Insoweit habe sie steuerlich bereits von einem Abzug profitiert. Sie könne dieselben Kosten nicht auch noch vom Grundstückge- winn abziehen. Gewiss dürfe die steuerpflichtige Person innerhalb der Schranken des Rechnungslegungsrechts entscheiden, ob sie einen Vermö- genswert aktivieren wolle oder nicht; sie müsse sich jedoch auf dem einmal getroffenen Entscheid behaften lassen. Verzichte sie darauf, Aufwendungen zu aktivieren, obschon diese wertvermehrend seien, so habe sie zu akzep-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 8 tieren, dass sie im Rahmen von Art. 85 Abs. 4 StG nicht mehr berücksichtigt würden. Denn es erscheine steuersystematisch nicht sachgerecht, Aufwen- dungen, welche in einer früheren Steuerperiode gewinnmindernd geltend ge- macht worden seien, Jahre später bei der Veräusserung der Immobilie bei der Grundstückgewinnsteuer nochmals steuermindernd zu berücksichtigen. Dies würde zu einer Vermischung der Gewinnsteuer und der Grundstückge- winnsteuer führen. Demnach machten die wertvermehrenden Aufwendun- gen hier lediglich 23,39 % des Erwerbspreises von Fr. 129'000.-- aus, so- dass der mit dem Immobilienverkauf erzielte Gewinn der Grundstückgewinn- steuer unterliege (vgl. angefochtener Entscheid E. 7.2, 8). 3.5 Dagegen wendet die Beschwerdeführerin ein, der Aufwand für wert- vermehrende Arbeiten sei wesentlich grösser und belaufe sich auf «mindes- tens Fr. 124'388.--» (Beschwerde Rz. 1.8, 2.30). Bei der Anwendung von Art. 85 Abs. 4 StG sei gerade nicht auf das Massgeblichkeits- bzw. Buch- wertprinzip, sondern auf die gesetzlich vorgesehene Unterscheidung zwi- schen wertvermehrenden und werterhaltenden Arbeiten abzustellen (Beschwerde Rz. 2.16). Gälte die handelsrechtlich getroffene Beurteilung für den aktivierungsfähigen Anteil der Umbauarbeiten immer auch für die steu- erliche Beurteilung, könnte sich eine Liegenschaftshändlerin durch Aktivie- rung von Unterhaltskosten gestützt auf Art. 85 Abs. 4 StG ohne weiteres der Grundstückgewinnsteuer entziehen. Dies könne jedoch nicht im Sinn des Gesetzgebers sein (Beschwerde Rz. 2.18). Somit sei nicht primär die Art der Verbuchung massgebend, sondern die tatsächliche steuerliche Würdigung der Liegenschaftskosten als «ausgeführte wertvermehrende Arbeiten» (Beschwerde Rz. 2.20). Würden diese Arbeiten bei der Ermittlung der 25%- Schwelle berücksichtigt, entstünde weder eine nachträgliche Umqualifikation der verbuchten Unterhaltskosten noch eine «doppelte Konsumation» (Beschwerde Rz. 2.23). Zu einer solchen könne es im monistischen System ohnehin nie kommen: Mit der Verbuchung von wertvermehrenden Investitio- nen als Aufwand würden diese vielmehr sofort abgeschrieben. Ohne Korrek- tur in der Steuerbilanz wären die Sofortabschreibungen spätestens bei der Veräusserung des Grundstücks nachträglich als wiedereingebrachte Ab- schreibungen zu besteuern (Beschwerde Rz. 2.26). Stelle die StRK bei der Beurteilung der wertvermehrenden Arbeiten ausschliesslich auf die tatsäch- lich aktivierten Kosten ab (Massgeblichkeitsprinzip), müsse dies konsequen-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 9 terweise auch bei den Erwerbsauslagen gemacht werden, die sie ebenfalls aktiviert habe. Andernfalls läge ein unzulässiger Methodendualismus vor (Beschwerde Rz. 2.28 f.). 4. Die Einwände der Beschwerdeführerin sind aus folgenden Gründen nicht stichhaltig: 4.1 Das (hier wohl massgebende) alte Rechnungslegungsrecht kannte zwar noch kein Aktivierungsgebot, aus welchem sich für wertvermehrende Investitionen eine eigentliche Aktivierungspflicht hätte ableiten lassen. Eine solche ist erst mit dem geltenden Art. 959 Abs. 2 des Schweizerischen Obli- gationenrechts (OR; SR 220; in Kraft seit 1.1.2013; gemäss Art. 2 der Über- gangsbestimmungen der Änderung vom 23.12.2011 erstmals anzuwenden für das Geschäftsjahr, welches zwei Jahre nach Inkrafttreten der Gesetzes- änderung begann) eingeführt worden. Sie betrifft im Übrigen nur die Erst- bewertung von Aktiven, beinhaltet mithin keine Aufwertungspflicht für Folge- bewertungen (vgl. zum Ganzen: Oesterhelt/Mühlemann/Bertschinger, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, DBG, 4. Aufl. 2022, Art. 57 N. 39, 64 ff.). Hier dürfte mithin den handelsrecht- lichen Vorgaben genügt haben, das Grundstück Nr. 1___ im November 2012 zum Anschaffungswert in die Bilanz einzubuchen, die späteren Kosten für wertvermehrende Arbeiten nur im Umfang von etwa einem Fünftel zu akti- vieren und in der Höhe der restlichen wertvermehrenden Sanierungsaufwen- dungen (mittels einer Sofortabschreibung) stille Willkürreserven zu bilden (Näheres zu den Willkürreserven nach altem Rechnungslegungsrecht in Peter Böckli, Schweizerisches Aktienrecht, 5. Aufl. 2022, N. 937 ff.). Insoweit ist mit der StRK davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin bei der Rechnungslegung in den hier interessierenden Geschäftsperioden 2012/2013 bis 2015/2015 über eine gewisse Wahlfreiheit verfügte und ihr Vorgehen damals handelsrechtskonform war (vgl. angefochtener Entscheid E. 7.2).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 10 4.2 In steuerlicher Hinsicht ergibt sich aus dem Zusammenhang zwi- schen der Gewinnsteuer und der Grundstückgewinnsteuer jedoch, dass Un- terhaltskosten zwingend bei ersterer und nicht bei der Grundstückgewinn- steuer zu berücksichtigen sind. Demgegenüber sind wertvermehrende Auf- wendungen ausschliesslich bei der Grundstückgewinnsteuer, nicht aber bei der Gewinnsteuer abziehbar. Dieses System ist gesetzlich vorgeschrieben, sodass der steuerpflichtigen Person kein Wahlrecht zusteht, ob sie Auslagen beim Geschäftsgewinn (bzw. Einkommen) oder beim Vermögensgewinn in Abzug bringen will; eine Anrechnung derselben Kosten bei beiden Steuerar- ten ist ausgeschlossen (BVR 2005 S. 489 E. 4.4; VGE 2015/221 vom 15.2.2017 E. 4.2, 2010/310 vom 29.6.2011 E. 5.2; Markus Langenegger, a.a.O., Art. 142 N. 128). In Anbetracht der grossen Anzahl der jeweils zu treffenden Veranlagungen darf sich die Steuerverwaltung insoweit auf die Angaben der steuerpflichtigen Person verlassen, da die steuerpflichtige Person alles tun muss, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen (Art. 167 Abs. 1 StG), wobei sie insbesondere die Steuererklä- rung und Einlageblätter wahrheitsgemäss und vollständig auszufüllen und samt den vorgeschriebenen Beilagen (fristgerecht) einzureichen hat (vgl. Art. 170 Abs. 2 StG; vorne E. 2.3; spezifisch zur Mitwirkungspflicht bei der Veranlagung der Gewinnsteuer BVR 2026 S. 264 sowie StE 2026 B 72.13.22 Nr. 73 E. 5.2; VGE 2024/213/214 vom 17.6.2026 E. 2.4). Deklarierte die steuerpflichtige Person bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer Auslagen für Gebäudesanierungen als Unterhaltskosten, widerspricht es dem Gebot des Handelns nach Treu und Glauben (Art. 11 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 9 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101]), wenn sie bei der Grundstückgewinnsteuer versucht, dieselben Aufwendungen als wertvermehrende Investitionen er- neut zum Abzug zu bringen (BVR 1999 S. 368 E. 3c; Markus Langenegger, a.a.O., Art. 142 N. 14; Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Schweizeri- sches Grundstückgewinnsteuerrecht, 2022, § 10 N. 153; vgl. zum Ganzen auch BGE 143 II 382 E. 4.1.2). 4.3 Die Beschwerdeführerin hat in der «Steuererklärung Grundstück- gewinn» zwar nicht dieselben wertvermehrenden Aufwendungen nochmals abzuziehen versucht, die sie bereits bei der Gewinnsteuer als Unterhalts- kosten deklariert hatte. Vielmehr hat sie das Formular insoweit leergelassen

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 11 und lediglich auf «Beilagen» verwiesen, die (aktivierte) wertvermehrende Aufwendungen von insgesamt Fr. 33'283.-- hätten belegen sollen (vgl. vorne E. 3.1). Was die in diesem Betrag enthaltenen Erwerbsauslagen angeht, ist aber inzwischen unbestritten, dass darin keine wertvermehrenden Arbeiten im Sinn von Art. 85 Abs. 4 StG zu sehen sind (Beschwerde Rz. 2.28; ange- fochtener Entscheid E. 7.3). Letztere betragen damit noch Fr. 30'177.-- und machen lediglich 23,39 % des Erwerbspreises aus, sodass mit Steuerver- waltung und StRK festzuhalten ist, dass die Voraussetzungen von Art. 85 Abs. 4 StG nicht erfüllt sind. Die Beschwerdeführerin verhält sich wider- sprüchlich, wenn sie sich heute auf die «gesetzlich vorgesehene Unterschei- dung zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Arbeiten» beruft, um zusätzliche Auslagen berücksichtigt zu sehen (vorne E. 3.3), obschon sie sich bisher selber weder in den Büchern der Geschäftsperioden 2012/2013 bis 2014/2015 noch in den entsprechenden Steuererklärungen – und selbst in der «Steuererklärung Grundstückgewinn» nicht – an diese Unterschei- dung gehalten hat. Als erfahrene Liegenschaftshändlerin musste sie von allem Anfang wissen, dass der gesetzeskonformen Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Auslagen gerade auch im Hinblick auf die spätere Besteuerung eines Grundstücksgewinns zentrale Bedeutung zukommt. 4.4 An diesem Ergebnis ändern die weiteren Vorbringen der Beschwer- deführerin nichts: 4.4.1 Entgegen ihrer Auffassung führt nach dem Gesagten nicht etwa die (handelsrechtliche) Verbuchung der Sanierungskosten (als Aufwand) zu einer Besteuerung des Gewinns mit der Grundstückgewinnsteuer, sondern die Deklaration dieser Kosten als werterhaltenden Unterhalt im Rahmen der Gewinnsteuer. Die Beschwerdeführerin kann daher aus dem Massgeblich- keitsprinzip (vgl. Art. 85 Abs. 2 Bst. a StG; BVR 2026 S. 264 sowie StE 2026 B 72.13.22 Nr. 73 E. 2.1; Leuch/Burgunder, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, 2. Aufl. 2014, Art. 85 N. 4 ff.) von vornherein nichts zu ihren Gunsten ableiten, namentlich auch nicht was die aktivierten Erwerbsauslagen angeht. Soweit sie in diesem Zusammenhang weiter behauptet, eine Liegenschaftshändlerin könnte sich mittels Aktivierung von Unterhaltskosten beliebig der Grundstückgewinn-

2. Aufl. 2025, § 8 N. 188 ff., auch mit Hinweis auf steuerliche Besonderheiten in Kantonen mit monistischen System). 4.4.2 Der Beschwerdeführerin kann auch insoweit nicht gefolgt werden, als sie unter Hinweis auf die Literatur geltend macht, zu der von der StRK festgestellten doppelten Anrechnung könne es im monistischen System von vornherein gar nie kommen. Sie argumentiert, würden wertvermehrende Aufwendungen bei der Gewinnsteuer ganz oder teilweise dem Aufwand belastet und die entsprechenden (verdeckten) Sofortabschreibungen in der Veranlagung nicht aufgerechnet, seien sie spätestens bei der Veräusserung des Grundstücks im Rahmen der wiedereingebrachten Abschreibungen nachträglich zu besteuern. So könnten sie bei der Grundstückgewinnsteuer

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnommen.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.09.2026, Nr. 100.2025.24U, Seite 15

4. Zu eröffnen:

- Beschwerdeführerin

- Beschwerdegegnerin

- Steuerrekurskommission des Kantons Bern

- Eidgenössische Steuerverwaltung Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin: Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom

17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.